城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項推動城市更新的系統(tǒng)工程，是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經濟高質量發(fā)展具有十分重要的意義。

    廣州市自2016年開始，在全國率先探索老舊小區(qū)微改造，積極推動營造“共建共治共享”的社會治理格局。2021年4月，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案》，明確到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，并推動一批社會資本參與改造的試點項目實施，創(chuàng)新實施路徑和改造模式，打好城市更新“組合拳”。

    目前廣州市老舊小區(qū)的改造基本以政府投資為主導，隨著改造工作的深入推進，政府投資改造面臨著改造規(guī)模大、投資壓力大以及實施后續(xù)維護主體缺失或責任邊界不清等問題，制約著改造工作高質量發(fā)展。

為更好地推動老舊小區(qū)改造工作，響應創(chuàng)新投資模式的要求，花都區(qū)住建局以優(yōu)化統(tǒng)籌區(qū)域內資源，創(chuàng)新實施主體為原則，率先謀劃老舊小區(qū)有機更新的示范項目。

    花都區(qū)舊人大小區(qū)建于80-90年代，小區(qū)改造用地面積約35800平方米，建筑總面積約65972平方米，樓棟數30棟，居民戶數719戶，無業(yè)委會與物業(yè)單位。小區(qū)地塊內部組成復雜，包括舊人大小區(qū)、城中城小區(qū)、區(qū)殘聯、法院執(zhí)行局、舊人大辦公樓、華南商住、養(yǎng)老服務中心及住宅散樓等。花都區(qū)舊人大小區(qū)具有黨建文化氛圍濃厚、空間充足以及可利用資源基礎良好等優(yōu)勢，適宜作為先行先試的示范項目。2021年3月經花都區(qū)政府同意確定將舊人大小區(qū)項目作為花都區(qū)老舊小區(qū)有機更新項目的示范區(qū)。項目實施內容主要包括新建立體機械停車樓、利用現狀閑置公房改造成鄰里中心、小區(qū)公共空間（美好會客廳）、兒童娛樂設施、信息標識、充電樁、危房加固、智慧設施及藝術彩繪。

圖1：項目實施范圍及權屬圖

    2022年初，實施機構-新華街道辦聘請了廣州市國際工程咨詢有限公司（以下簡稱“廣州國際咨詢公司”）作為該項目創(chuàng)新模式探索的咨詢單位。為高效高質的完成咨詢服務，廣州國際咨詢公司迅速組建了高素質的專業(yè)力量，積極研究國家、省、市等相關文件要求，研究論證老舊小區(qū)改造采用特許經營模式的合理性和可行性，確認項目了具備市場化方式參與的條件。同時在保證項目公益性的前提下，結合項目經營收入兼顧小區(qū)公共設施管養(yǎng)，在實現項目收支自平衡的基礎上，提出了特許經營協(xié)議框架草案、特許經營者的選擇方式、投資回報、資產處置方式等，形成《舊人大小區(qū)有機更新項目（示范區(qū)）特許經營實施方案》（以下簡稱“《實施方案》”）?！秾嵤┓桨浮泛罄m(xù)通過第三方組織的專家評審，最終通過花都區(qū)政府的審定。

    舊人大小區(qū)有機更新項目（示范區(qū)）為廣州市首個以市場化方式參與老舊小區(qū)改造的項目，真正地實現了老舊小區(qū)改造項目全生命周期建管一體化，為廣州市老舊小區(qū)改造工作提供了全新的工作思路，也為片區(qū)老舊小區(qū)整體微改造模式給予了一定的啟發(fā)，實現優(yōu)勢互補，提高了社會全要素生產率。項目具有較好的示范意義。

圖2：項目改造后效果示意圖

    廣州國際咨詢公司一直以來積極參與城市更新、老舊小區(qū)改造等的相關工作，不僅在改造模式創(chuàng)新中發(fā)揮著智庫作用，同時也承接了越秀區(qū)老舊小區(qū)改造工程、從化區(qū)老舊小區(qū)微改造實施方案等多種類型項目的可行性研究報告編制、評估等工作；在城市更新、舊城改造領域，也積極參與了東流村改造的社會穩(wěn)定風險分析評估工作、村民改造意愿調查等專項報告編制；特別是在保護古樹、大樹的要求下，實施了江南中街片區(qū)提升項目的樹木保護專篇編制。經過多年經驗累積，廣州國際咨詢公司在城市更新、改造、片區(qū)發(fā)展等方面已形成的全過程咨詢服務能力。

    習近平總書記曾說“讓城市留住記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁?！背鞘械母乱?/span>“繡花”功夫，有序推進老舊小區(qū)的改造，最大限度保留傳統(tǒng)格局、街巷肌理和景觀環(huán)境。未來，廣州國際咨詢公司將繼續(xù)積極參與，在傳統(tǒng)咨詢的基礎上，積極探索，大膽嘗試，發(fā)揮咨詢智庫的力量，發(fā)揮國有企業(yè)擔當，助力城市發(fā)展，締造美好環(huán)境與幸福生活。